CPC 28 – Propriedades para Investimento: conceito, exemplos e vantagens
O CPC 28 estabelece as normas contábeis para reconhecimento, mensuração e divulgação de Propriedades para Investimento. Isso garante maior transparência e confiabilidade nas informações financeiras, facilitando a tomada de decisões de investimento.
Embora as normas contábeis internacionais estejam em vigor há algum tempo, é válido ressaltar que muitos temas ainda são desconhecidos por uma parcela significativa de empresários e administradores.
Um exemplo disso são os imóveis que poderiam ser considerados propriedades para investimento, mas que geralmente são classificados como ativos imobilizados.
Se você deseja saber mais sobre esse tema, continue a leitura!
CPC 28: Conceito
A norma CPC 28 define os critérios contábeis para a classificação e avaliação da propriedade para investimento. Em diversos países ao redor do mundo, incluindo regiões como a Europa, as Normas Internacionais de Contabilidade (IFRS) têm sido amplamente adotadas. No contexto brasileiro, em 2009, foi emitido o Pronunciamento Técnico CPC 28, o qual está relacionado à IAS 40 - Propriedades para Investimento.
O objetivo principal do CPC 28 é atender à necessidade de reconhecer e mensurar adequadamente as propriedades destinadas ao investimento, dada a importância desses ativos na geração de receitas.
Dessa forma, o CPC 28 visa estabelecer padrões para a divulgação de informações relacionadas às Propriedades para Investimento, delineando os procedimentos contábeis a serem seguidos para esses ativos que são direcionados à geração de renda.
Em outras palavras, o CPC 28 define os critérios para a mensuração, reconhecimento e evidenciação das propriedades de investimento, incluindo a definição dos ativos não financeiros adquiridos com vistas à venda futura ou à obtenção de lucros por meio desses imóveis. Isso é feito com base nas variações dos preços do mercado imobiliário.
A norma CPC 28 também estabelece os critérios de avaliação da propriedade para investimento, que pode ser mensurada pelo valor justo ou pelo custo de aquisição, sujeitando-se à depreciação.
O que é Propriedade para investimento?
Uma propriedade para investimento é um imóvel, como uma edificação, terreno, edifício (ou parte dele), mantido pelo proprietário ou arrendatário com o objetivo de obter renda com alugueis ou valorização do capital no futuro.
Além disso, de acordo com a Revisão do CPC 13, não pode ser utilizada para outros fins, como:
- Não pode ser utilizada na produção ou fornecimento de bens e serviços.
- Não pode ser usada para fins administrativos operacionais, pois, nesse caso, seria considerada um ativo imobilizado.
- Não tem a finalidade de ser vendida no curso ordinário do negócio, embora possa ser vendida no futuro para alcançar a valorização do capital.
Exemplos de propriedades para investimento:
- Terrenos mantidos para valorização de capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios;
- Terrenos mantidos para futuro uso correntemente indeterminado (se a entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo proprietário ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como mantido para valorização do capital);
- Edifício que seja propriedade da entidade (ou ativo de direito de uso relativo a edifício mantido pela entidade) e que seja arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
- Edifício que esteja desocupado, mas mantido para ser arrendado sob um ou mais arrendamentos operacionais;
- Propriedade que esteja sendo construída ou desenvolvida para futura utilização como propriedade para investimento.
Mais uma vez, é importante destacar que se um imóvel é utilizado pelo proprietário para as operações da empresa, ele deve ser considerado um ativo imobilizado.
Além disso, vale ressaltar que algumas propriedades têm partes destinadas a gerar renda ou valorização, e outras partes para uso operacional ou administrativo. Se essas partes puderem ser vendidas separadamente (ou arrendadas separadamente sob arrendamento financeiro), a empresa deve contabilizar as partes separadamente.
No entanto, se as partes não puderem ser vendidas separadamente, a propriedade só será considerada uma propriedade para investimento se uma parte insignificante for mantida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços, ou para finalidades administrativas.
O que não é Propriedade para Investimento?
Itens que não são considerados propriedades para investimento incluem:
(a) Propriedades destinadas à venda no curso normal das atividades ou em processo de construção ou desenvolvimento para essa finalidade, como por exemplo, propriedades adquiridas exclusivamente para serem vendidas em um futuro próximo ou para serem desenvolvidas e re-vendidas;
(c) Propriedades ocupadas pelo proprietário (conforme definido no CPC 27 e CPC 06), incluindo, entre outras, propriedades mantidas para uso futuro pelo proprietário, propriedades mantidas para desenvolvimento futuro e uso subsequente pelo proprietário, propriedades ocupadas por funcionários (com ou sem pagamento de aluguel a taxas de mercado) e propriedades ocupadas pelo proprietário enquanto aguardam a venda; (Alterada pela Revisão CPC 13)
(d) (Removido);
(e) Propriedades que são alugadas para outra entidade por meio de leasing financeiro.
Mensuração Inicial
A propriedade para investimento deve ser avaliada inicialmente com base em seu custo, que inclui os custos de transação incorporados na avaliação inicial. O custo de uma propriedade para investimento comprada é composto pelo preço de compra e por quaisquer despesas diretamente relacionadas, como honorários de profissionais de serviços legais, impostos de transferência de propriedade e outros custos de transação.
Mensuração Subsequente
Após a mensuração inicial, a propriedade para investimento requer mensurações subsequentes para garantir a correta avaliação ao longo do tempo. De acordo com o Pronunciamento Técnico CPC 28, existem duas abordagens principais para a mensuração subsequente da propriedade para investimento: o modelo do custo e o modelo do valor justo.
No modelo do custo, a propriedade para investimento é mensurada pelo seu custo de aquisição, ajustado pela depreciação acumulada e por eventuais perdas por redução ao valor recuperável. Essa abordagem é adequada quando o valor justo da propriedade não pode ser mensurado de forma confiável ou quando a entidade opta por utilizar o modelo do custo.
Já no modelo do valor justo, a propriedade para investimento é mensurada com base no seu valor justo, que é o valor pelo qual um ativo pode ser trocado entre partes interessadas e conhecedoras do mercado, em uma transação realizada em condições de independência mútua. O valor justo é determinado com base em informações de mercado atualizadas e confiáveis.
É importante ressaltar que a escolha entre o modelo do custo e o modelo do valor justo deve ser feita de forma consistente para todas as propriedades para investimento da entidade. Além disso, qualquer alteração na escolha do modelo deve ser justificada e divulgada nas demonstrações contábeis.
Destacamos que é fundamental consultar o Pronunciamento Técnico CPC 28 e buscar orientação especializada para garantir a correta aplicação dessas diretrizes em cada situação específica.
Vantagens com relação a imobilização
No Brasil, em várias regiões, é observada uma valorização dos imóveis ao longo do tempo. Se inicialmente mensurarmos o imóvel ou terreno pelo custo como ativo imobilizado, há uma tendência de que o valor contabilizado não reflita o valor de mercado deste imóvel à medida que ele se valoriza.
No entanto, quando a empresa possui propriedades para investimento e realiza mensurações subsequentes pelo valor justo, há um benefício significativo. Ao final de cada exercício, a empresa pode avaliar o valor justo desse bem e atualizá-lo de acordo.
Isso permite que a empresa reflita as alterações de preço nas suas demonstrações contábeis, o que é uma vantagem importante.
Transferências entre imobilizado para propriedades para investimento
É possível realizar transferências entre ativo imobilizado e propriedade para investimento, porém, é importante que essas operações sejam bem fundamentadas.
Transferência de propriedade para investimento para o imobilizado: Nesse caso, o valor justo na data da alteração efetiva do uso deve ser considerado como custo. A partir desse momento, todas as regras contábeis aplicáveis ao ativo imobilizado devem ser seguidas, incluindo a depreciação.
Transferência de ativo imobilizado para propriedade para investimento: Ao realizar essa transferência, o bem passa a ser avaliado pelo valor justo. A diferença acumulada até a transferência, se for negativa, deve ser registrada no resultado do exercício. Se for positiva, deve ser registrada em AAP - Ajustes de Avaliação Patrimonial.
Avaliação do valor justo das propriedades mantidas para investimento
O CPC 28 incentiva as entidades a mensurar o valor justo das propriedades para investimento. Embora esse incentivo seja dado, não é exigido que a mensuração seja realizada por um avaliador independente.
No entanto, caso seja feita por um avaliador independente, é necessário que este possua qualificação profissional relevante e reconhecida, assim como experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que está sendo avaliada (CPC 28 - Item 32 - Alterado pela Revisão CPC 03).
Conheça os serviço de avaliação de imóveis da Afixcode
Em resumo, a avaliação precisa e atualizada de propriedades é crucial para investidores e proprietários que buscam entender o valor de seus ativos conforme as normas estabelecidas.
Com a AfixCode, você pode confiar em uma equipe técnica especializada que oferece serviços de avaliação de imóveis, garantindo que seus ativos sejam avaliados de acordo com os padrões da ABNT.
Para mais informações sobre nossos serviços de Avaliação de Imóveis ou para entrar em contato com nosso departamento comercial, envie um e-mail para [email protected] ou ligue para (11) 2888-4747. Nossos especialistas estão à disposição para responder a todas as suas perguntas e fornecer assistência personalizada para suas necessidades de avaliação de propriedades.
👉 Ativos Biológicos: Conceito e Mensuração
👉 Ativo Não Circulante: O que é, importância e exemplos
👉 Tipos de Bens Patrimoniais: Classificação dos Bens no Controle Patrimonial
