O que é Benfeitoria? Benfeitorias Necessárias, Úteis e Voluptuárias

As classificações de gastos com Manutenção, Instalação, Benfeitorias, Consertos, Reformas, para fins de Controles Patrimoniais e de contabilizações, tem suscitado muitas dúvidas e discussões.

Para dirimir dúvidas a respeito deste tema, preparamos uma série de artigos escritos pelo Prof. Honório Futida sobre as diferenças conceituais, para efeito de classificação contábil e de registros patrimoniais. Neste primeiro artigo vamos abordar o conceito de Benfeitorias, bem como as diferenças entre Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias.

O que é Benfeitoria?

Considera-se benfeitorias os gastos realizados com o aumento de área de um imóvel, agregados,construídos, com objetivo de ajustá-lo às necessidades de utilização da empresa. Conforme dispõe o Parecer Normativo CST nº 104/75, quando as benfeitorias tiverem prazo de vida útil igual ou inferior a um ano ou se tratarem de despesas de conservação e reparos, tal como pintura do imóvel, manutenção para deixá-lo em condição de uso, os custos correspondentes deverão ser contabilizados diretamente como despesas operacionais, dedutíveis.

De acordo com o art. 301, § 2º, do RIR/99, o custo das construções ou benfeitorias em bens locados ou arrendados de terceiros deverá ser registrado em conta do Ativo Imobilizado para ser depreciado ou amortizado, observando-se:

1. Benfeitorias com direito à indenização: se no contrato de locação constar cláusula expressa prevendo o direito à indenização das benfeitorias ou construções realizadas, os valores despendidos poderão ser depreciados à taxa de 4% ao ano (Parecer Normativo CST nº 210/73);

2. Benfeitorias sem direito à indenização: quando no contrato estiver previsto que, ao efetuar as construções ou benfeitorias, o locatário não poderá reclamar indenização dos gastos efetuados, os referidos gastos poderão ser amortizados, obedecendo ao prazo de vigência estipulado no contrato (Parecer Normativo CST nº 210/73);

3. Contratos sem referência à clausula de indenização: nos contratos de locação que não façam referência à indenização dos dispêndios realizados pelo locatário, o tratamento aplicado será o mesmo utilizado nos contratos com previsão de indenização, conforme prevê o art. 1.255 da Lei nº 10.406/02 (Código Civil), que transcrevemos a seguir:”Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito à indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”.

Tipos de Benfeitorias: Necessárias, Úteis e Voluptuárias

O Código Civil , Lei 10.406/2002, no seu artigo 96, conceitua os três tipos de benfeitoria, daí temos que a Benfeitoria são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada uma produz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ou Voluptuárias:

Benfeitorias Necessárias:

São aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore, portanto são lançados diretamente em Despesas de Manutenção. Exemplos: reparos de um telhado, reparo na parede para evitar a infiltração de água ou a substituição dos sistemas elétricos e hidráulico danificados, portanto todos eles são necessários com característica de uma manutenção ou conserto, simplesmente.

Benfeitorias Úteis

As obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo a construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

Benfeitorias Voluptuárias:

As que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética como cerca viva, Colocação de Coluna Romanas no Hall de Entrada, Construção de Lago para embelezamento do local.

As benfeitorias Úteis ou Voluptuárias em imóveis próprios e de terceiros conforme, de caráter de imobilização, a Lei 10.637/2002 e 10.833/2003, art. 3º, VII, dão direito ao creditamento do PIS e da COFINS.

Portanto, não devem confundir “Benfeitoria em Imóveis Próprios e de Terceiros”, com simples “Despesas com Manutenção de Edifícios”, pois este não dão direito ao creditamento do PIS/COFINS.

Aproveite também para aprofundar seus conhecimentos no segundo artigo dessa série: “Manutenção e Reparos de Bens do Ativo Imobilizado”.