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Avaliação de Bens Imóveis: Procedimentos e Fatores de Homogeneização

Avaliação de Bens Imóveis

Avaliação de Bens Imóveis: Procedimentos e Fatores de Homogeneização

O objetivo da avaliação de bens imóveis é determinar o valor de mercado do imóvel através da utilização de técnicas da engenharia de avaliações: o laudo de avaliação de um imóvel é o resultado da aplicação da estatística, ou seja, procura encontrar um intervalo de valores em que possa situar o valor de mercado do imóvel avaliando.

Normas ABNT:

Para começar, é fundamental que a avaliação de bens imóveis siga as seguintes normas da ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas:

- NBR 14653-1: Avaliação de bens – Procedimentos geraisAvaliação de Bens Imóveis ABNT
- NBR 14653-2: Avaliação de imóveis urbanos
- NBR 14653-3: Avaliação de imóveis rurais
- NBR 14653-4: Avaliação de empreendimentos

Procedimentos Básicos:
  1. Pesquisa de Mercado: Primeiramente a pesquisa de mercado para se ter uma amostragem dos valores dos imóveis negociados na região com características semelhantes aos do imóvel avaliando.
  2. Homogeneização dos Valores: Efetuar a homogeneização dos valores, que é a técnica utilizada para uniformizar as diferenças de valores pesquisados devido a diferenças de atributos (fatores) entre os valores pesquisados no mercado e o bem avaliando.
  3. Análise Estatística: Após a homogeneização dos valores pesquisados, fazer a análise estatística para encontrar os prováveis valores ou melhor o intervalos de valores, para poder anunciar um valor ou um leque de valores prováveis ao imóvel avaliando.
Fatores de Homogeneização:

Exemplos de alguns fatores físicos (por ex: frente, área, formato), localização (por ex: bairro, distância, esquina), econômicas (por ex: oferta, época, forma de pagamento) e outros atributos que se revelem importantes dependendo de como será utilizado o imóvel e que determinam o valor de avaliação de imóvel:

  • Fator oferta: Adequar os valores de cada imóvel conforme a lei da oferta e procura;
  • Fator localização: Adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da amostra em relação ao endereço do imóvel avaliando.
  • Fator topografia: imóvel localizado em topografia acidentada ou passível de alagamento, pode sofrer decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno plano situado ao lado.
  • Fator frente x fundos: Terrenos com pouca profundidade, formato não retangular ou quadrada, pode sofrer desvalorização, sempre incidindo sobre parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for muito comprida. Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum,o mesmo acontecendo com frente maior do que a usual.
  • Fator padrão construtivo: para adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da amostra ao padrão do imóvel avaliando.
  • Fator idade / conservação: para adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o imóvel avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou que necessitem de reformas.
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